以前办房贷时，消费者最关心的就是，贷款基准利率上浮多少个百分点，或者在基准利率基础上打几折。现在这个最关键的问题变成：LPR加减多少个基点？

本月以来，多家银行纷纷发布公告称，启动个人存量浮动利率贷款定价基准转换为LPR的工作。根据央行的公告，LPR转换原则上应在8月31日前完成。

（备注，无论转换与否，2020年全年房贷利率水平都和以前一样不变，从2021年1月1日开始，房贷利率可会随着5年期LPR利率的变化而变化。）

那么，摆在消费者面前的就有多个选择题：

- 究竟是选择LPR还是固定利率？转换成LPR之后就不能反悔，不能选回固定利率咯。

- 如果打算选“LPR加/减点”，那该如何选择“重新定价日”？是选1月1日，还是办理房贷对应的月日或其它。（当然前提是如果有的选的话，不少银行不给选，默认1月1日。）

今天的“愉见财经”就替您把这些题算清楚。

选择题一：要不要转换成LPR？

本次调整的第一道选择题是：要么保持现在的房贷利率，今后都固定不变；要么把现有的房贷利率转换成LPR。（文末有对LPR报价方式的解释，如果有朋友还不了解LPR，请下拉阅读。）

举个例子，钱多多买房，他此前房贷合同里的利率是基准利率4.9%基础上上浮10%，即4.9✖（1+10%）=5.39%。

如果钱多多这次不想转LPR，那他就沿用固定利率，以后的房贷利率就一直是5.39%，直到还完房贷。

如果钱多多选择转LPR，他需要两步计算如下：

第一步，钱多多需要计算“点差”。点差是钱多多此前房贷合同中规定好的利率，和，假设我们取2019年12月的5年期以上LPR（4.8%）——两者的差值。

钱多多情况里，点差是正值：他原本房贷5.39%，点差就是5.39%-4.8%=0.59%，即“加59个基点”。

第二步，加上点差后计算最新房贷利率：最新的房贷利率=最新LPR+0.59%。

基于目前LPR是4.75%，那么最新房贷利率就是4.75%+0.59%=5.34%。

划重点：上头那个点差一旦确定下来，以后就不会变了，会变的是LPR。LPR每个月20号公布一次，是上下浮动的。当前和大家房贷相关的5年期的报价是4.75%。

钱多多的点差是正值。还有另一种情形，比如房多多，他的点差是负值，我们说得通俗一点，就叫“减点”好了。因为房多多当年好运，办到了打折房贷，利率打9折，即合同中的利率是4.9%✖0.9=4.41%。

所以房多多的点差就是4.41%-4.8%=-0.39%，即“减39个基点”。

一样的情况，这份好运点差会一直相随。按照目前LPR 4.75%计算，房多多最新的房贷利率是4.75%-0.39%=4.36%。

所以说白了，固定利率贷款到底要不要转LPR：1，如果仅参考眼下利率，的确已经有些小实惠了；2，关键还要看明年及以后的LPR变量怎么变，毕竟正式转换计价要明年开始。

“愉见财经”给到大家的第一条建议是：如果处于利率上行周期，也就是大方向是“收水”的，那么维持固定利率会有优势；如果处于利率下行周期，也就是大方向是“放水”的，那么转换为LPR跟着往下浮动，就比较划算。

目前的情况是，利率处于下行周期，5年期LPR也会下行。比如目前的5年期LPR 4.75就已经低于去年12月的4.80%。这不，接下去还有个靴子快落地的降息呢。

“愉见财经”给到大家的第二条建议是：注意关注CPI指标。一般来说，如果通胀严重，那整体利率往往也会跟着上行。

“愉见财经”给到大家的第三条建议是：关注房地产政策，看更紧了、还是松动了。5年期的LPR，这么长的期限，其实很大程度上就是针对房地产的。

目前LPR处于下行周期

综合目前的情况来看，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，实际利率大趋势下行，选择LPR加/减点浮动利率的方式可能更有利于购房者。

经济学家马光远表示，从中长期看，中国的LPR仍然有很大的下降空间，这是趋势，也是和其它国家比较而言。

我们做个假设，假如2020年12月的LPR降至4.65%，重定价日为次年的1月1日，那么：

钱多多的实际利率将变成4.65%+0.59%=5.24% （原5.39%）

房多多的实际利率将变成4.65%- 0.39%=4.26% （原4.41%）

选择题二：重定价日怎么选？

根据央行的规定，金融机构与客户协商定价基准转换条款时，可重新约定重定价周期和重定价日，其中商业性个人住房贷款重新约定的重定价周期最短为一年。